Depuis le 1er octobre 2020, la loi désigne qui doit faire l'étude de sol quand un terrain à bâtir se vend en zone argileuse moyenne ou forte : le vendeur. Il fournit l'étude géotechnique préalable (G1). L'étude de conception (G2), elle, dépend du projet de maison et de son contrat. Nous vous disons qui règle chaque étude, ce que change un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) et comment négocier après la G1.
Les points clés à retenir
- Article L132-5 du Code de la construction : le vendeur d'un terrain nu constructible en zone moyenne ou forte fournit la G1 au notaire.
- 55 % du territoire hexagonal relève des zones moyenne et forte depuis le 1er juillet 2026, contre 48 % avec la carte de 2020.
- Article L132-7 : le constructeur suit l'étude de conception fournie ou validée par le maître d'ouvrage, ou des techniques réglementaires.
- Cour de cassation, 24 octobre 2012 : en CCMI avec plan, les frais d'étude et d'adaptation au sol ne peuvent être imposés au client.
Sommaire de l'article
Qui paie quelle étude de sol
Le vendeur fournit et, en principe, paie la G1 d'un terrain nu constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte aux argiles. Pour la G2, tout dépend du contrat de construction. En CCMI avec fourniture de plan, les frais d'étude du sol relèvent du prix du constructeur. Avec un architecte ou des artisans, ils restent en général au maître d'ouvrage.
| Votre situation | Étude concernée | Qui la prend en charge |
|---|---|---|
| Vente d'un terrain nu constructible, zone moyenne ou forte | Étude préalable (G1) | Le vendeur la fournit et, en principe, la paie |
| Vente d'un lot de lotissement dans ces mêmes zones | Étude préalable (G1) | Le vendeur du lot, à ses frais |
| Terrain vendu hors zone moyenne ou forte | Aucune au titre du dispositif argile | Libre accord entre vendeur et acheteur |
| Maison bâtie en CCMI avec fourniture de plan | Étude du sol nécessaire à l'implantation | Le constructeur, dans son prix forfaitaire |
| Maison bâtie avec un architecte ou des artisans | G2, ou techniques particulières de construction | En général le maître d'ouvrage |
Pour les montants mission par mission, notre guide sur le prix d'une étude de sol donne les ordres de grandeur. Retenez l'ordre de lecture. L'obligation légale décide d'abord. Le contrat ne tranche qu'ensuite, là où la loi laisse une marge.
La G1 est fournie par le vendeur
L'article L132-5 du Code de la construction et de l'habitation confie au vendeur la fourniture de l'étude géotechnique préalable. Le rapport est annexé à la promesse de vente ou, faute de promesse, à l'acte authentique. Pour un lot de lotissement, Service-Public précise que le vendeur la fait réaliser à ses frais.
Le périmètre de cette obligation s'est élargi cette année. Depuis le 1er juillet 2026, les zones moyenne et forte couvrent 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % avec la carte de 2020, comme le détaille la Banque des Territoires. Un vendeur longtemps dispensé de G1 peut donc y être soumis pour une promesse signée aujourd'hui.
Sur le coût, les avis divergent. L'ANIL considère qu'il doit être assumé par le vendeur quand l'étude est obligatoire. La chambre des notaires de la Gironde admet au contraire une clause qui le met à la charge de l'acquéreur, en tout ou partie. Un point, lui, ne se discute pas : le vendeur reste tenu de remettre le rapport, même si l'acheteur détient déjà sa propre étude.
Les conditions précises du dispositif sont réunies dans notre guide sur l'étude G1 exigée pour vendre un terrain. Pour caler votre budget de vendeur, voyez aussi le tarif d'une étude G1 et ce qu'il couvre.
Pour rappel : hors zone d'exposition moyenne ou forte, le dispositif argile ne s'applique pas à la vente. Un plan de prévention des risques peut toutefois fixer ses propres règles. Sinon, la prise en charge d'une étude se discute librement.
La G2 dépend du contrat de construction
La G2, ou étude géotechnique de conception, fixe les fondations de votre maison selon son emprise, son étage, son sous-sol et sa place sur la parcelle. Aucun texte n'oblige le vendeur du terrain à la financer. À la question « étude de sol G2 : qui doit payer ? », la réponse tient donc au contrat que vous signez, avec une règle stricte en CCMI.
Avant ce contrat, l'article L132-6 vous demande de transmettre la G1 au constructeur. Si aucune G1 n'est annexée à votre titre de propriété, c'est à vous de fournir une étude préalable équivalente ou une étude qui tient compte du bâtiment.
L'article L132-7 oblige ensuite le constructeur à suivre l'étude fournie par le maître d'ouvrage, ou réalisée avec son accord par le constructeur lui-même. À défaut, il applique des techniques particulières de construction fixées par la réglementation. Le texte dit qui fournit l'étude. Il ne dit pas qui paie la facture.
D'autres cas de figure, comme le sinistre ou l'extension, sont détaillés dans le guide d'expertgeotechnique.com consacré à la répartition des frais d'étude entre vendeur, acheteur et constructeur.
Le cas du contrat CCMI
En CCMI avec fourniture de plan, le prix convenu est forfaitaire et définitif. La clause type annexée à l'article R231-13 précise qu'il comprend, s'il y a lieu, les frais d'étude du terrain pour l'implantation de la maison.
La Cour de cassation va plus loin. Dans son arrêt du 24 octobre 2012, résumé par l'ANIL, elle juge que le client ne peut pas être contraint d'assumer les frais d'une étude de sol. Même règle pour l'adaptation au sol. Et cela vaut même si le client avait accepté ces frais dans le contrat. Les risques liés à la nature du sol restent au constructeur.
La nuance apportée en 2020
En zone moyenne ou forte, la loi demande au maître d'ouvrage de transmettre la G1, ou une étude équivalente quand elle manque. Le prix forfaitaire, lui, doit toujours décrire et inclure les travaux d'adaptation au sol. L'articulation exacte entre cette règle de 2020 et la jurisprudence de 2012 n'est pas tranchée à notre connaissance. Si un constructeur vous demande de payer une G2 avant de signer, faites relire le contrat par l'ADIL de votre département, qui donne un avis juridique neutre.
Les travaux que vous gardez à votre charge
Ils figurent dans la notice descriptive, chiffrés, avec une mention manuscrite signée de votre main. Repérez si l'étude de sol ou les fondations y figurent. C'est là qu'un supplément peut se glisser.
Avant de signer, contrôlez ces quatre points :
- La zone d'exposition du terrain et la référence du rapport G1 apparaissent au contrat.
- L'étude de sol et les travaux d'adaptation au sol sont compris dans le prix convenu.
- Aucune clause ne met à votre charge une étude de sol réclamée après la signature.
- Le constructeur s'engage à suivre la G2 ou les techniques particulières de construction.
Hors CCMI, si vous commandez vous-même la G2, apprenez à lire et comparer un devis d'étude de sol : nombre de sondages, phases AVP (avant-projet) et PRO (projet), délai de rendu. Le détail des obligations du constructeur figure dans le guide d'expertgeotechnique.com consacré au CCMI face à l'étude de sol.
Un avis de géotechnicien sur votre terrain
Comparez des devis d'étude de sol avant de bâtir.
Négocier le terrain après la G1
La G1 est annexée à la promesse. Lisez-la avant de signer, pas après. Si elle signale des argiles sensibles, un remblai ou de l'eau à faible profondeur, vos fondations coûteront plus cher. Ce surcoût se discute avec le vendeur, tant que la vente n'est pas conclue.
Quatre leviers servent en pratique :
- Chiffrer d'abord. Une G2 AVP ou un devis de fondations pèse plus lourd qu'une inquiétude exprimée en rendez-vous.
- Baisser le prix. Proposez une réduction proche du surcoût de fondations annoncé par l'étude.
- Poser une condition. Si le vendeur l'accepte, le notaire inscrit dans la promesse une condition liée au résultat de l'étude, avec un surcoût de fondations maximal. L'ANIL conseille ce type de clause.
- Partager les frais hors zone. Sans obligation légale, le coût d'une étude se répartit comme les deux parties le décident.
Important : ces leviers relèvent de la négociation, pas de la loi. Seule l'annexion de la G1, dans les zones concernées, s'impose au vendeur. Pour compter sur une condition, faites-la inscrire clairement dans la promesse, avec l'aide du notaire.
Des exemples de clauses figurent dans le guide d'expertgeotechnique.com consacré à la prise en charge de l'étude par le vendeur.
Des chiffres pour négocier le terrain
Un géotechnicien évalue le sol avant l'acte de vente.
Le budget de chaque étude
Aucun tarif n'est réglementé. Une enquête du Pôle Habitat FFB, citée en 2020 par les notaires girondins, situait le coût moyen d'une G1 à 1 010 € TTC. Les devis actuels varient avec la surface, l'accès et le nombre de sondages.
| Étude | Ordre de grandeur observé | Qui la prend en charge |
|---|---|---|
| G1, parcelle de maison | 800 à 1 500 € | Le vendeur |
| G2 AVP, maison sur terrain plat | 1 500 à 2 500 € | Le maître d'ouvrage, ou le constructeur en CCMI |
| G2, maison avec sous-sol ou en pente | À partir de 2 500 € | Le maître d'ouvrage, ou le constructeur en CCMI |
Fourchettes TTC relevées auprès de bureaux d'études pour une maison individuelle, sans valeur de tarif officiel. Chaque terrain appelle son propre devis.
Un conseil de terrain : faites établir les devis au nom de la personne qui paiera. Une facture au mauvais nom complique ensuite tout remboursement.
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Questions fréquentes
Qui paie l'étude G1 ?
Le vendeur, quand il cède un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte aux argiles. Il fournit le rapport, annexé à la promesse ou à l'acte, et en assume en principe le coût.
Qui paie l'étude G2 ?
Cela dépend du contrat. En CCMI avec fourniture de plan, les frais d'étude du terrain relèvent du prix du constructeur. Avec un architecte ou des artisans, le maître d'ouvrage la commande et la règle en général.
Le constructeur peut-il facturer l'étude de sol à part ?
En CCMI avec fourniture de plan, la jurisprudence protège le client : l'étude de sol et l'adaptation au sol relèvent du prix convenu. Une facture ajoutée à part mérite une relecture du contrat par l'ADIL de votre département.
Peut-on négocier le prix du terrain après la G1 ?
Oui, tant que la vente n'est pas signée. Lisez la G1 annexée à la promesse, faites chiffrer le surcoût des fondations, puis proposez une baisse de prix ou une condition rédigée par le notaire.
Qui fournit l'étude dans un lotissement ?
Le vendeur du lot, à ses frais, si le terrain se trouve en zone d'exposition moyenne ou forte. Une étude couvrant tout le lotissement peut servir si elle vise bien votre lot : le notaire le vérifie au cas par cas.
Le constructeur peut-il exiger une G2 avant de signer le CCMI ?
Il peut la recommander. En zone moyenne ou forte, vous devez lui transmettre la G1, ou une étude équivalente si elle manque. Pour le reste, la jurisprudence laisse les frais d'étude de sol au constructeur en CCMI avec plan.
Le vendeur doit-il payer la G2 ?
Aucun texte ne l'y oblige, puisque la G2 dépend de votre maison : surface, implantation, sous-sol. Les parties peuvent toutefois convenir d'une participation ou d'un geste sur le prix.
L'acheteur reçoit-il la G1 sans rien payer ?
En principe oui : l'ANIL met son coût à la charge du vendeur quand elle est obligatoire. Certains notaires admettent une clause de partage, à lire de près avant de signer.
Qui paie l'étude si le terrain est hors zone argileuse ?
Le dispositif argile ne s'applique pas à la vente, sauf règle propre d'un plan de prévention des risques. Vendeur et acheteur répartissent alors le coût d'une étude comme ils le souhaitent.
Le CCMI inclut-il l'étude de sol dans son prix ?
Oui, s'il y a lieu : le prix convenu couvre les frais d'étude du terrain pour l'implantation de la maison. La Cour de cassation y rattache aussi les frais d'adaptation au sol.
Qui transmet l'étude au constructeur ?
Le maître d'ouvrage, avant la signature du contrat de construction. Sans G1 attachée au titre de propriété, il fournit une étude équivalente ou une étude de conception.
Qui choisit le bureau d'études ?
Celui qui commande la mission : le vendeur pour la G1, le maître d'ouvrage ou le constructeur pour la G2, selon le contrat.
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