Depuis le 1er juillet 2026, l'étude de sol G1 est obligatoire pour vendre un terrain constructible sur 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % avec la carte précédente. Cette étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur quand le terrain est non bâti, constructible et classé en exposition moyenne ou forte aux argiles. Nous vous disons si votre parcelle est concernée, quand lancer l'étude et comment la joindre à la promesse de vente.
Les points clés à retenir
- 3 conditions cumulées déclenchent l'obligation : terrain non bâti, constructible, situé en zone d'exposition moyenne ou forte aux argiles.
- Article L132-5 du Code de la construction : le vendeur fournit l'étude, annexée à la promesse ou, sans promesse, à l'acte de vente.
- 30 ans de validité pour une étude G1, tant que le sol du terrain n'a pas été remanié depuis le rapport.
- 1er juillet 2026 : la nouvelle carte des argiles s'applique aux promesses, ou aux actes sans promesse, signés depuis cette date.
Sommaire de l'article
- Trois conditions déclenchent l'étude G1
- Vérifier le classement de votre parcelle
- Le bon moment pour commander l'étude
- Ce que le notaire attend dans le dossier
- Qui paie l'étude et quel budget prévoir
- Lotissement, étude existante, étude de l'acheteur
- Ce que risque le vendeur sans étude
- Questions fréquentes
Trois conditions déclenchent l'étude G1
Vous devez fournir une étude de sol G1 si votre terrain coche trois cases à la fois : il est non bâti, il est constructible, et il se trouve en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Qu'une seule manque, et le dispositif argile ne s'applique pas. Particulier ou professionnel, la règle est identique.
Le texte de référence est l'article L132-5 du Code de la construction et de l'habitation. Il prévoit une exception : les secteurs où les règles d'urbanisme interdisent la maison individuelle sortent du champ, même en zone argileuse.
| Votre situation de vendeur | Étude G1 à fournir |
|---|---|
| Terrain nu et constructible, en zone moyenne ou forte | Oui |
| Même terrain, en zone faible ou résiduelle | Non |
| Terrain qui porte déjà une maison | Non, pas de G1 à commander. Les études faites pour construire la maison peuvent devoir être jointes à la vente |
| Secteur où l'urbanisme exclut la maison individuelle | Non |
| Vente aux enchères d'un terrain nu en zone moyenne ou forte | Oui, jointe au cahier des charges |
| Transmission par succession ou donation | Non, ce n'est pas une vente |
Si votre terrain porte déjà une maison, l'article L132-5 ne vous oblige pas à commander une G1. En revanche, lorsque des études géotechniques ont été réalisées pour construire la maison dans le cadre de ce dispositif, l'article L132-8 prévoit de les annexer à la vente. Pour une maison plus ancienne, l'étude de sol d'une maison déjà construite répond à d'autres besoins, comme des fissures ou un achat. Pour un projet autre qu'une vente, retrouvez la liste des cas où l'étude de sol devient obligatoire, de la construction neuve à l'extension.
Vérifier le classement de votre parcelle
Saisissez l'adresse ou la référence cadastrale du terrain sur la carte officielle du retrait-gonflement des argiles, publiée par Géorisques. L'article R132-3 du Code de la construction prévoit quatre catégories : exposition forte, moyenne, faible ou résiduelle. Seules les zones moyenne et forte déclenchent l'étude G1. En zone faible ou résiduelle, le dispositif argile ne s'applique pas.
Cette carte a changé cette année. Un arrêté du 9 janvier 2026 l'a mise à jour, et le nouveau zonage vaut pour les promesses et actes de vente conclus depuis le 1er juillet 2026. Le BRGM explique cette révision par la hausse des sinistres, en particulier après la sécheresse de 2022.
Important : une vérification faite avant l'été 2026 ne vaut plus. Refaites la recherche. Une parcelle classée en zone faible sur la carte de 2020 a pu basculer en zone moyenne, et c'est la carte en vigueur le jour de la promesse, ou de l'acte sans promesse, qui compte.
Le zonage fixe la règle, mais il ne décrit pas le sol de chaque parcelle, car il s'appuie sur la géologie à l'échelle d'un secteur. Une parcelle classée moyenne peut reposer localement sur un sol peu sensible, et l'inverse existe. L'étude précise ce que la carte ne voit pas.
Le bon moment pour commander l'étude
La loi n'impose aucune date de commande, seulement la présence du rapport à la promesse. Notre conseil : lancez l'étude dès que vous décidez de vendre, avant de publier l'annonce. Le délai dépend du bureau d'études, de l'accès au terrain et des investigations nécessaires, et il se compte en pratique en semaines. Attendre l'offre d'achat, c'est faire patienter un acheteur au moment précis où il hésite.
- Vérifier la zone sur Géorisques, puis réunir le plan cadastral et quelques photos de l'accès au terrain.
- Demander deux ou trois devis qui détaillent les deux phases de la mission et les investigations prévues sur place.
- Laisser le terrain accessible le jour de l'intervention : portail déverrouillé, passage dégagé pour un petit engin de forage.
- Relire le rapport puis l'envoyer au notaire avant la rédaction de la promesse.
La loi fixe l'ordre d'annexion. Le rapport est joint à la promesse de vente. Sans promesse, il rejoint l'acte authentique. En vente publique, il entre dans le cahier des charges. Il reste ensuite attaché au titre de propriété et suit le terrain à chaque revente. Pour préparer le dossier du bureau d'études et contrôler la page de garde, le guide d'expertgeotechnique.com détaille le document que réclame le notaire pour une vente de terrain.
Étude de sol G1 pour vendre votre terrain
Un géotechnicien de votre secteur la réalise avant la mise en vente.
Ce que le notaire attend dans le dossier
Le notaire attend le rapport complet de l'étude de sol G1, daté et signé par le bureau d'études, pas une attestation d'une page. Ce rapport couvre deux phases : l'étude de site, puis les principes généraux de construction. Une étude menée selon la norme NF P 94-500 de novembre 2013 est présumée conforme au texte.
Avant de l'envoyer, passez ces points en revue :
- La référence cadastrale correspond exactement à la parcelle vendue, section et numéro compris.
- Les deux phases, étude de site et principes généraux de construction, figurent dans le rapport.
- Les investigations menées et leurs principaux résultats géotechniques sont présentés.
- Les principes généraux de construction adaptés au site sont exposés clairement.
- Le rapport est daté et signé par le bureau d'études.
Pour rappel : un arrêté fixe le contenu de l'étude. Il prévoit une enquête documentaire et une visite du site et de ses abords, complétées si besoin par des investigations spécifiques, puis les principes généraux de construction. Les sondages ne sont donc pas systématiques, mais une simple compilation de cartes, sans visite ni principes de construction, ne répond pas à ce cahier des charges. Le ministère rappelle ces exigences dans sa plaquette Construire en terrain argileux, téléchargeable sur le centre de ressources de l'État.
Le détail des vérifications faites à la signature figure dans le guide d'expertgeotechnique.com consacré au rôle du notaire face à l'étude de sol.
Un rapport G1 complet pour votre notaire
Comparez des devis d'étude géotechnique qui incluent les deux phases.
Qui paie l'étude et quel budget prévoir
La loi oblige le vendeur à fournir l'étude. En pratique, il la commande et la paie, mais une clause du compromis peut répartir le coût autrement, comme le rappelle la chambre des notaires de la Gironde. La fourniture du rapport, elle, reste à la charge du vendeur.
À titre indicatif, les tarifs relevés pour une parcelle courante se situent autour de 800 à 1 500 €, selon la surface, la pente et l'accès. Une enquête de la Fédération française du bâtiment, citée par ces mêmes notaires, relevait un coût moyen de 1 010 € TTC. Un terrain en pente ou difficile d'accès tire la facture vers le haut de la fourchette. Les écarts selon la surface et l'accès sont chiffrés dans le guide d'expertgeotechnique.com consacré à l'étude G1 du vendeur de terrain.
Lotissement, étude existante, étude de l'acheteur
Un lot dans un lotissement
Le vendeur d'un lot situé en zone argileuse doit lui aussi fournir l'étude, à ses frais, rappelle Service-Public. Le lotisseur a parfois fait réaliser une seule étude sur toute l'opération. Avant de la réutiliser pour votre lot, vérifiez trois points : le lot figure dans le périmètre étudié, le rapport a moins de trente ans, et le sol n'a pas été remanié depuis. Demandez l'extrait qui le concerne au notaire ou au lotisseur.
Une étude existe déjà sur le terrain
Une étude G1 reste valable trente ans si le sol n'a pas été remanié, selon l'article R132-6 du Code de la construction. Un remblai, un terrassement ou un gros dessouchage la rendent caduque. Si une étude de conception a déjà été réalisée sur le terrain, l'article L132-8 prévoit qu'elle soit, elle aussi, annexée à la vente.
L'acheteur a déjà sa propre étude
Selon l'analyse des notaires girondins, elle ne vous dispense pas : le devoir d'information du vendeur ne se limite ni ne s'écarte par contrat, même quand l'acquéreur détient une étude de conception. Faites valider ce point par votre notaire si l'acheteur présente déjà une étude. Pour son projet, l'acheteur devra de son côté fournir à son constructeur une étude de conception ou faire appliquer les techniques de construction imposées par la réglementation, un choix détaillé dans notre guide sur la G2 avant de faire construire. Les deux études répondent à deux moments distincts du projet.
Ce que risque le vendeur sans étude
Les articles L132-4 à L132-9 ne prévoient ni amende ni nullité automatique. Les suites dépendent des circonstances et, en cas de litige, de l'appréciation du juge :
- Une signature repoussée. Le notaire réclame le rapport avant de fixer le rendez-vous, et l'acheteur attend.
- Des dommages-intérêts. L'acheteur peut les réclamer s'il démontre un manquement au devoir d'information et un préjudice.
- L'annulation de la vente. Elle n'est possible que sur décision de justice. Les notaires girondins l'évoquent sur le terrain du vice du consentement ou de l'obligation de délivrance.
Dans les faits, un acheteur qui apprend le classement argileux après le compromis revoit son budget de fondations. Il négocie, ou il part. Un rapport commandé avant l'annonce vous laisse le temps de fixer le prix en connaissance de cause.
Le compromis approche et la G1 manque
Un géotechnicien vous rappelle pour fixer une date d'intervention.
Questions fréquentes
La G1 est-elle obligatoire pour vendre un terrain ?
Oui, quand trois conditions sont réunies : le terrain est non bâti, il est constructible, et il se situe en zone d'exposition moyenne ou forte aux argiles. En zone faible ou résiduelle, le dispositif argile ne s'applique pas.
Qui paie la G1 lors de la vente d'un terrain ?
La loi oblige le vendeur à fournir l'étude, et en pratique c'est lui qui la paie. Une clause du compromis peut toutefois transférer tout ou partie du coût à l'acheteur. Le rapport, lui, reste à fournir par le vendeur.
Terrain en lotissement : qui fournit l'étude ?
Le vendeur du lot. Le lotisseur a parfois fait réaliser une étude sur toute l'opération. Elle peut servir pour votre lot s'il figure dans le périmètre étudié, si le rapport a moins de trente ans et si le sol n'a pas été remanié depuis.
Que faire si l'acheteur a déjà fait une étude ?
Fournir quand même la vôtre, selon l'analyse des notaires : le devoir d'information du vendeur ne s'écarte pas par contrat, même quand l'acquéreur détient déjà une étude de conception. Faites valider ce point par votre notaire.
Que risque le vendeur sans G1 ?
Aucune amende ni nullité automatique n'est prévue. Selon les circonstances, l'acheteur peut agir en justice pour obtenir des dommages-intérêts, voire l'annulation de la vente. En pratique, le notaire réclame le rapport avant de fixer la signature.
L'étude de sol est-elle obligatoire pour vendre une maison ?
Non, la vente d'une maison n'oblige pas à commander une G1. Si des études géotechniques ont été réalisées pour sa construction dans le cadre du dispositif argile, elles peuvent en revanche devoir être annexées à la vente.
À quel moment remettre l'étude à l'acheteur ?
Le rapport est annexé à la promesse de vente. Sans promesse, il est joint à l'acte authentique. Le transmettre dès les premières visites sérieuses rassure l'acheteur et évite un compromis signé à la hâte.
Combien de temps faut-il pour obtenir le rapport ?
Aucun délai n'est fixé par les textes. En pratique, il se compte en semaines et dépend du bureau d'études, de l'accès au terrain et des investigations nécessaires. Mieux vaut anticiper la commande.
Une ancienne étude G1 peut-elle encore servir ?
Oui, pendant trente ans à partir du rapport, si le sol n'a pas été remanié. Un remblai, un terrassement ou un dessouchage important obligent à refaire l'étude.
Le zonage argile de 2026 s'applique-t-il à ma vente ?
Oui si la promesse de vente est signée depuis le 1er juillet 2026, ou l'acte lui-même quand il n'y a pas de promesse. Refaites la recherche sur Géorisques si votre dernière vérification date d'avant cette date.
Une étude sans sondage peut-elle suffire ?
Les sondages ne sont pas systématiques. L'étude comprend une enquête documentaire, une visite du site et, si besoin, des investigations spécifiques, puis les principes généraux de construction. Une simple compilation de cartes ne suffit pas.
Faut-il une étude pour vendre un terrain en zone faible ?
Le dispositif argile ne s'applique pas, mais un plan de prévention des risques peut imposer ses propres règles. Une étude reste utile si le terrain montre un remblai, une zone humide ou un affaissement, car elle informe l'acheteur et protège le vendeur.
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